부동산

안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 구분소유적 공유관계에 있는 부동산의 경매 절차에 관하여 알아 보도록 하겠습니다.

구분소유적 공유관계라 함은 실제 등기사항전부증명서에는 단순한 공유자로 되어 있지만, 내부적으로 해당 공유자들 사이에서는 부동산의 위치와 면적을 특정하여 각자 특정 부분을 소유하기로 하는 약정이 있는 경우를 말합니다. 즉, 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하고 있는 것입니다. 다만, 외부적으로 보았을 때는 단순 공유자인 것으로 등기사항전부증명서에 나오기 때문에 이와 같은 부동산에 대한 경매 절차가 진행될 경우 매수를 희망하는 사람으로서는 이를 쉽게 파악하기 어려울 수 있습니다.

우선 이에 관한 관련 법령은 다음과 같습니다.

민법 제262조(물건의 공유)
① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

이와 같은 구분소유적 공유관계에 관한 경매 절차에 관해 판례는 다음과 같이 설시하고 있습니다.

각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.

한편, 공유관계에 있는 부동산을 경매 절차를 통해 매수하고 싶은 매수 희망자들로서는 해당 부동산이 단순한 공유관계인지, 구분소유적 공유관계인지 여부를 미리 확인할 수 있으면 안전하게 매수를 할 수 있을 것입니다. 통상적으로 가장 쉬운 방법 중 하나는 현황조사보고서를 확인하는 것입니다. 집행관 작성의 현황조사보고서에는 일반적으로 위 각 건물의 위치 및 형상과 각 점포의 소유 및 사용관계 등이 기재되어 있습니다. 이를 통해 공유 부동산이 구분소유적 공유관계에 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 해당 부동산 임장을 통해서도 구분소유적 공유관계인지 여부를 대략적으로 파악할 수 있습니다. 만약 해당 부동산에 임장을 갔는데, 공유 부동산을 구획지어 특정 1인이 특정 부분을 전용적으로 사용하는 경우, 구분소유적 공유관계를 의심해볼 수 있습니다. 이 경우라면 반드시 법원 및 해당 특정 부분의 소유권자(사용자)를 만나 권리관계를 확인해보아야 할 것입니다.

간혹 현황조사보고서에 실질은 구분소유적 공유관계인데도 불구하고 이에 대한 기재가 누락되어 있는 경우도 있습니다. 이 경우라면 매각 불허가 결정 신청 등을 고려해볼 수 있겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사