부동산

임차권등기가 되어 있다면 경매법원에서는 임차인에게는 더 이상 임대차계약을 유지할 의사가 없는 것으로 해석하여 배당절차에 참가시켜 줍니다. 단 압류의 효력이 발생되는 경매개시결정기입등기 이전의 임차권등기권자에게만 해당이 됩니다. 그런데 최선순위로 임차권등기가 되어 있음에도 임차인에게 우선변제권이 없어 배당을 못 받아가는 경우들도 있습니다.

(출처 :부동산태인)

청주시 서원구 산남동 아파트가 감정가 대비 17%까지 유찰된 상태에서 50,550,000원에 낙찰이 되었습니다. 감정가대비 저렴하게 낙찰된 경우 뭔가 이유가 있을것입니다.

(출처 :부동산태인)

말소기준권리는 장영경 근저당권이 됩니다. 임차인이 있는데 보증금은 1.35억원이나 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 그런데 가만보니 최선순위로 등기 되어 있는 임차권등기권자와 동일인으로 보입니다. 임차권등기상 전입신고일을 기준으로 하면 대항력이 있는 임차인이고 보증금은 1.9억원으로 되어 있습니다.

임차권등기가 되어 있다면 배당요구가 없더라도 배당절차에 참가하게 되는데 확정일자도 빨라 먼저 배당이 될 것처럼 보입니다. 그러나 이런 경우 주의할 점이 있습니다. 현재 소유자가 이 부동산을 취득한 원인이 경매인데 소유권취득시점보다 임차권등기 시점이 더 빠릅니다. 그렇다면 임차권등기권자는 먼저 진행된 경매사건에서도 임차인이었을 것입니다.

대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결
[배당이의][공2001.5.15.(130),988]

【판결요지】
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

(출처: 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

임차인의 확정일자는 1번만 사용할수 있는데 만약 선행사건에서 배당요구를 했지만 어떤 사유로 배당을 받지 못했다면 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 것입니다. 그리고 같은 부동산이 두 번째 경매가 되는 경우 임차인이 선행경매에서 배당요구한 계약서로 두 번째 경매절차에서 남은 보증금에 대해 배당요구를 하더라도 우선변제권이 없다는 판례입니다.

그러므로 이 사건의 임차인이 만약 선행경매사건에서 배당요구를 하였다면 이번 두 번째 경매사건에서는 같은 계약서로 배당요구를 해도 확정일자의 효력이 없습니다. 임차권등기가 되어 있더라도 마찬가지가 됩니다.

(출처 :부동산태인)

매각물건명세서를 보니 청주지방법원 2020타경42 경매사건에서 매각으로 우선변제권이 소멸되어 배당받지 못한다고 선행경매사건의 내용이 기재가 되어 있습니다.

(출처 :부동산태인)

등기부에 있는 임차권등기내역을 보니 부기등기로 1.9억 중 반환되지 아니한 보증금액이 134.367,518원으로 되어 있습니다. 법원기록상 임차인의 보증금이 1.35억원으로 되어 있는 이유인 것입니다.

낙찰금액은 50,550,000원이지만 134,367,518원을 낙찰자가 인수해야 하므로 약 1.85억정도에 매수한 셈이 됩니다.

이 건과 같이 현재 진행중인 경매사건의 소유자가 소유권 취득 원인이 경매나 압류재산에 의한 공매이고 대항력있는 선순위 임차인이 있다면 종전사건 즉 선행경매사건에서 임차인이 배당요구를 했는지 당연배당권자인지 배당금액이 어떻게 되는지 등을 분석해야 합니다.

다행히 최근에는 경매법원에서 이런 내용이 있다면 매각물건명세서에 기재를 해주고 있는 법원들이 많아지고 있지만 혹시 내용 기재가 없을수도 있으므로 대항력 있는 임차인의 확정일자가 효력이 있는지 없는지 내용을 숙지해 두실 필요가 있겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표