조덕훈
상가경매시 주요 고려사항들
부동산경매물건들 중에서 상가는 경매참가시 매우 신중할 필요가 있다. 왜냐하면, 상가는 대표적인 수익용부동산으로서 수익창출여부가 중요하기 때문이다. 만약 상가를 낙찰받았는데 아무런 수익이 나지 않는다면 굳이 상가경매에 참가한 의미가 있을까?
참고로, 아래 <그림>은 부동산태인 홈페이지에서 경매로 진행중인 서울시의 근린상가만을 대상으로 검색한 결과이다. 최근 1년 동안 근린상가의 경매건수만 하더라도 471건이며, 이 중 상당수가 최소 1회 이상의 유찰을 겪었고, 심지어는 15회 이상 유찰을 거듭하는 경우도 있다. 이렇게 상가가 수많은 유찰을 하게 되면 원래의 감정가격 대비 최저가격이 현저히 낮아질 수밖에 없는데, 무작정 싸다고 입찰에 참가해도 될까?
따라서, 이하에서는 상가경매시 주요 고려사항들에 대해 간략히 정리해보고자 한다.
(출처.부동산태인 근린상가 검색결과)
첫째, 상가경매참가자 자신의 목적을 분명히 할 필요가 있다. 자신이 상가경매물건의 실수요자로서 참가하는지 아니면 투자수요자로서 참가하는지를 먼저 생각할 필요가 있다. 만약, 자신이 상가경매의 투자수요자로서 입찰하게 된다면, 상가를 낙찰받은 다음에 임차인을 구하는 것까지 생각해봐야 할 것이기 때문이다. 적정임대료를 지불할 수 있는 우량 임차인을 구해야 투자손실이 없음은 당연지사이다.
둘째, 상가경매물건의 상권분석을 해볼 필요가 있다. 상가는 개별적으로 존재할 수도 있지만 도시공간상 특정 지역에 무리지어 존재하는 경우가 허다하기 때문에 상권의 번성정도가 중요하다. 번영하는 상권에 자리잡은 상가는 그만큼 수익창출에 유리할 것이기 때문이다. 현재의 상권분석뿐만 아니라, 미래 시점에서의 상권분석도 필요하다. 상권은 고정되어 있지 않고 시간의 흐름에 따라 유동적이기 때문이다.
셋째, 상가의 미납관리비가 있는지 없는지를 분석할 필요가 있다. 경매로 나온 상가가 유찰이 되는 이유에는 선순위 임차인이나 유치권 등의 여러 가지가 있겠지만, 그 중에는 미납관리비 때문인 경우도 더러 있다. 상가경매에서 감정가격 대비 최저가격이 엄청나게 낮아서 입찰하여 낙찰받았다가 숨겨진 미납관리비를 놓쳐서 입찰보증금을 포기하는 경우가 있어서는 안될 것이다.
최근 대법원 판례에 의하면, 매수인은 상가 공용부분의 미납관리비 중에서 원금만 부담하고 그 연체료는 부담하지 않아도 된다(대판 2006.6.29., 2004다3598·3604). 참고로, 관리비 채권의 소멸시효는 3년이지만, 가압류가 된 경우에는 시효중단의 효력이 있기 때문에 해당 관리사무소 등을 통해 정확하게 살펴볼 필요가 있다.
넷째, 경매상가 투자수익률 분석을 정확하게 할 필요가 있다. 상가는 대표적인 수익용부동산이다. 수익에는 임대수익(income gain)도 있고 시세차익(capital gain)도 있다. 상가경매투자시 자기자금과 대출금액 대비해서 들어오는 임대수익과 시세차익을 종합적이고 중장기적으로 분석하여 현명하게 결정할 필요가 있다. 단기간의 시점으로 조급하게 근시안적으로 상가경매에 참가하는 것을 유의하도록 하자.
다섯째, 현장답사를 반드시 하자. 다른 부동산경매와 마찬가지로 상가경매도 인터넷상에 나오는 지도와 영상정보 그리고 기타 정보만을 의지해서 섣부르게 참가하는 것을 경계할 필요가 있다. 비록 인터넷상으로 알아볼 때는 아주 좋아 보이는 경매상가라 하더라도 실제 현장에 가서 살펴보면 상황이 달라질 수 있기 때문이다.
지금까지 상가경매에 참가하고자 할 때, 고려해야 할 주요 사항들을 몇 가지로 정리해 보았다. 아파트경매와 달리 위험성이 다소 높은 수익용부동산인 상가경매의 경우에는 아무리 신중해도 지나치지 않을 것이다. 앞에서 언급한 상가경매의 주요 고려사항들을 토대로 성공하는 상가경매가 되길 희망해본다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
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