부동산

7월 16일(화) 수원지방법원 경매법정에서는 이날 가장 많은 입찰경쟁(13명)을 보였던 수입자동차 아우디 Q5 2.0 TDI Quattro 입찰에서 두 가지의 입찰실수가 한꺼번에 나왔다.

하나는 어느 중고자동차매매상사가 대리인을 앞세워 최고매수가격을 써냈지만 첨부된 인감증명서와 법인등기사항증명서를 원본이 아니라 사본으로 제출해 입찰이 무효로 처리됐다. 덕분에 2등 입찰자가 최고가매수인으로 선정되는 행운(?)을 누렸다.

둘째는 본건 자동차경매는 전에 매각이 되었다가 최고가매수인이 대금을 납부하지 못해 다시 경매에 부쳐진 재매각사건인데 이전 매각절차에서 최고가매수인이었던 입찰자가 이번 입찰절차에서도 매수신고를 했다는 것이다. 이 입찰자의 매수신고 역시 당연히 입찰무효가 됐다.

이처럼 경매는 누구나 입찰할 수 있지만 그렇다고 모든 사람에게 입찰이 허용되는 것은 아니다. 재경매 절차에 있어서의 전의 매수인을 비롯해 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매ㆍ입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해 놓고 있다.

또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자(채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)도 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다.

그 뿐만 아니라 입찰을 하기 위해서는 당연히 입찰자들에게 권리능력과 행위능력이 있어야 한다. 권리능력이라 함은 권리와 의무의 주체가 될 수 있는 지위를 말하며, 크게 자연인과 법인으로 구분할 수 있다. ‘자연인’은 권리와 의무를 가지는 하나의 독립된 개체의 사람을 의미하고, ‘법인’은 법으로 권리와 의무의 주체가 될 수 있는 능력을 인정받은 단체를 말한다.

자연인은 출생으로 권리능력을 얻고 사망으로 권리능력이 소멸되며, 법인은 단체의 설립등기를 마친 때에 권리능력을 얻게 된다. 따라서 사망자 명의의 입찰이나 해산된 법인 명의의 입찰은 입찰자격이 없는 자의 입찰로 입찰이 무효가 된다.

행위능력이라 함은 단독으로 완전하고 효과가 있는 법률행위를 할 수 있는 능력이다. 법적인 능력 중에서도 재산상의 권리를 행사할 능력이 없는 사람을 제한능력자라고 하는데, 민법에서 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인을 제하능력자로 규정하고 있다.

미성년자는 만19세에 이르지 아니한 자이며, 피성년후견인은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 자로서 일정한 자의 청구에 의하여 법원으로부터 성년후견개시의 심판을 받은 자이다. 또한 피한정후견인은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족하여 일정한 자의 청구에 의하여 법원으로부터 한정후견개시의 심판을 받은 자를 말한다. 이러한 제한능력자의 행위능력이 인정되기 위해서는 친권자나 후견인 등 법정대리인의 대리행위가 있어야 한다.

이 외에도 농지를 취득하는 경우의 농지취득자격증명을 제출하여야 하는 것, 어업권의 경우 어업권이전 인가를 받아야 하는 것, 대리인에 의한 매수신청시 그 대리권 증명(위임장, 인감증명서 등 제출)이나 대리인적격이 있어야 하는 것 등 역시 매수신고자격을 제한하는 또 다른 유형이라 할 수 있다.

이처럼 부동산을 매수할 능력이 없거나 자격이 없는 자가 매수신청을 하는 경우에는 물론이거니와 이들 규정을 회피하기 위하여 제3자 또는 대리인을 내세워 매수신고를 하는 경우 역시 입찰이 무효로 되거나 최고가매수인으로 선정되더라도 매각이의 또는 직권 매각불허가 사유가 될 수 있음에 유의해야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표