이영진
공공의 적, 가장임차인 판별과 명도 주도권 잡기
경매물건을 선정하고 조사하고 입찰하고 명도하는 일련의 과정에서 가장 어렵다고 할 수 있는 부분이 바로 명도과정, 즉 소유자나 임차인 기타 점유자로부터 열쇠(key)를 넘겨받는 과정이라 할 수 있다.
경매업무를 하다보면 이러한 어려운 과정을 악이용(?)하여 임차인이 아니면서 임차인으로 권리신고를 하거나 낙찰자에게 아예 대놓고 소액보증금 최우선변제를 받지 못한 대가로의 일정한 보상을 요구하는 경우가 부지기수다.
낙찰자로서는 여간 까다로운 대상이 아니지만, 그냥 무턱대고 가장으로 의심되는 임차인의 요구조건을 다 들어줄 수는 없는 노릇이다. 그렇다면 입찰 전에 가장임차인임을 판별하는 방법이 있을까? 속내를 들여다보지 않고는 정확한 파악이 힘들겠지만 그래도 경매정보상에 나타나 있는 기본 정보를 가지고도 어느 정도 그 임차인이 가장인지 진정인지를 판가름할 수 있다.
첫째, 경매개시결정일에 임박하여 전입신고가 이루어졌고 임차인의 신고된 보증금이 소액보증금 이내라면 가장임차인이 거의 확실시 되는 사안이다. 가장임차인의 경우 그 주된 목적은 소액임차인으로서 일정액을 최우선변제 받기 위한 것이므로 보증금을 소액보증금 또는 최우선변제액 범위내에서 신고하는 것이 일반적이다.
둘째, 한 가구에 여러 세대가 전입하여 있는 경우에도 그 세대 중 일부(또는 전부)는 반드시 가장임차인일 가능성이 많다. 예컨대, 불과 25평형(실면적 18.12평, 방3)의 아파트에 4세대가 세대주로 전입되어 있다면 이 역시 가장임차인일 가능성이 많다. 4세대가 물리적으로 거주하기도 힘들 뿐더러 방1개씩을 각각 임차한다고 해도 1세대는 거주할 공간이 없다.
셋째, 구체적 사안에 따라 다소 다르지만 소유자(또는 채무자)와 임차인이 친인척관계인 경우에도 가장임차인일 가능성이 많다. 경매정보에 나타난 소유자와 임차인의 이름이 비슷하거나 임대차현황조사서에 기재된 소유자와 임차인의 관계가 가장임차인 여부를 판단하는 중요한 자료가 될 수 있다.
이처럼 경매정보상에 드러나 있는 내용으로도 어느 정도 가장임차인 여부를 판단할 수 있지만, 그것으로도 미흡하다면 채권자가 제출한 서류를 통해서도 가장 여부를 확인할 수 있는 방법이 있다.
채권자가 법원에 접수한 배당배제신청서, 무상거주확인서, 임대차사실부인확인서 등이 그것이다. 가장임차인으로 의심할 만한 점유자가 있는 경우 십중팔구는 채권자(또는 채권은행)에 의해 법원에 그 점유자에 대한 배당을 배제해 달라는 배당배제신청서가 접수되어 있다. 가장임차인으로 인해 가장 피해를 보는 이해관계인이 바로 채권자이기 때문이다.
무상거주확인서나 임대차사실부인확인서는 금융기관이 대출실행 전에 담보물건의 안전성을 확보하기 위해 해당 가옥의 점유자가 임차인이 아니라는 사실을 확인하는 서류이다. 임차인이 아닌 경우에는 물론 임차인인 경우에도 담보대출을 최대한 이용하려는 건물주의 부탁으로 무상거주확인서 등을 써주는 경우가 있다. 어느 경우에나 임차인으로의 대항력을 행사할 수 없음은 물론이다.
그런데 왜 굳이 이런저런 방법을 통해 가장임차인임을 밝혀낼 필요가 있을까? 위와 같이 조사된 점유자가 소액임차인으로 인정된다면 최우선변제를 받기 때문에 낙찰자로서는 명도부담이 없는데도 말이다. 이유는 간단하다. 가장임차인에 대한 확신 여부는 곧 이주비용이나 기간 등 가옥명도(협의)에 대한 주도권을 누가 갖느냐와 결부되기 때문이다.
여러 경로를 통해 조사한 바, 점유자가 가장임차인이 확실하다면 낙찰자가 그 점유자를 상대로 좀더 강하게 명도를 요구할 수 있고, 명도를 거부하는 경우에도 인도명령신청을 통한 강제집행을 거론하거나 실제 인도명령신청 등의 방법으로 명도협의에 있어서 점유자보다 우월한 지위를 점할 수가 있다. 이주비용을 과다하게 요구하면서 명도협의를 거부하는 임차인도 정작 인도명령결정이 떨어지면 바로 저자세로 나오는 것과 같은 맥락이다.
반면 점유하고 있는 상대방이 가장인지 진정인지를 모른다거나 심지어 누군지도 모르고 있는 등 마냥 안이하게 대처한다면 비용이나 기간 등 점유자의 요구조건에 끌려 다니는 결과를 초래할 수 있다.
가장임차인은 애당초부터 낙찰자와 적대적인 관계를 예상하고 점유하고 있기 때문에 사실상 법원으로부터 최우선변제액을 배당받을 것이라고 100% 기대하지는 않는다. 최우선변제를 받으면 더할 나위 없이 좋지만, 그렇지 못하더라도 낙찰자에게 어느 정도의 이주비라도 받으면 소기의 목적은 달성하게 되는 셈이다. 그 불순하게 의도된 목적의 달성은 곧 낙찰자의 피해와 직결되는 것이므로 경매정보, 현장조사, 집행기록 열람 등을 통해 가장임차인 여부를 적극 소명하여야 하는 이유가 여기 있다.
부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표
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