부동산

부동산 경매를 통해 낙찰을 많이 받았고, 경매를 잘 알고 있다고 생각하는 A씨가 계셨다.

A씨는 임대수익을 창출한 계획으로 경매물건에 관심을 가지고 계시다가 입찰를 통해 단지 내 상가를 낙찰받았다. 그동안 낙찰 경험과 알고 계시던 경매지식을 통해 사전에 1순위 근저당 설정이 되어있는 은행의 지점장에게 상가 체납관리비에 연체유무를 확인하고 체납관리비가 없음을 확인하고 응찰에 참여하여 낙찰자의 지위를 갖게 되었다. A씨는 자신의 계획대로 원하는 금액에 낙찰을 받게 되었고, 한 동안 낙찰을 받았다는 기쁨과 자신감에 웃음이 가득했다.

그러나 낙찰을 받고, 잔금납부를 치룬 후 2개월 전후하여 낙찰을 받은 건물 관리업체에게“전 소유자가 연체한 2년치의 체납관리비 일천여만원의 연체료를 납부하라”는 내용증명을 받았다.

이후 낙찰자 A씨는 1순위 설정 금융기관의 지점장에게 체납관리비의 존재유무를 문의시 체납관리비가 없었던 점, 현 낙찰자가 소유한 시점 이전까지의 체납관리비의 납부 대상은 전 소유자라는 점을 들어 이의제기를 하였으나, 건물관리업체의 관계자는 “상가 관리규약에 따르면 새로운 소유자는 전 소유자가 연체한 관리비를 부담하도록 규정되어 있다”라고 주장하며 민사소송을 진행하였고 1년여의 시간 동안 진행되던 소송 끝에 A씨는 최종 패소하였다.

아파트, 상가건물, 오피스 등의 집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비는 관리규약에 따라 특별승계인에게 승계되고, 관리비가 연체된 사실을 모른 채 건물을 매수한 구분소유자라 하더라도 관리비 납부의무가 있다는 것이 대법원 판례이다. 단, 공용부분 관리비만 승계되고 전유부분과 공용부분 관리비 연체비는 승계되지 않는다고 판시하고 있다. (대법원 2006.6.29. 선고 2004다 3598,3604 판결)

여기에서 낙찰자 A씨의 잘못된 판단을 언급해 보면

첫 번째, 경매 목적 부동산의 체납관리비 여부를 파악한 점은 잘 했다고 볼 수 있으나, 파악하는 주체의 잘못(상가 관리사무소에 직접 문의해야 함)으로 인하여 체납관리비를 일천여만원를 떠안게 되었다는 점이다

두 번째, 관련 법률의 정확한 정보 인식 부족으로 낙찰받은 금원 외 부담하지 않아도 되는 체납관리비를 떠안은 점이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 18조에서는“공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 승계 의사의 유무에 관계 없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별 규정을 둔 것이므로 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분 소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다”라고 규정하고 있으며,

대부분의 상가 관리규약을 보면 상가관리비 납부의무는 현재 입주하여 사용중인 자가 부담하는 것이 원칙이되, 입주자가 변경된 경우 새로 입주한 자가 전 입주자의 미납관리비를 승계하도록 하면서 새로 입주한 자가 없는 경우에 “소유자”가 그 납부의무를 부담한다고 되어 있는 바,

여기에서 “소유자”란 위 집합건물법 제18조의 취지에 비추어 볼 때, 특별승계인도 포함되는 것으로 해석하면 될 것으로 해석되므로, 특별한 사정이 없는 한 특별승계인인 낙찰자는 상가 관리규약 및 집합건물법 제18조에 따라 건물관리업체에 체납관리비 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결을 내리고 있는 상황에서,

따라서 상가 등의 집합건물에 따른 경매 물건에 대하여 응찰을 하고자 한다면, 위의 집합건물법을 제대로 숙지하고, 응찰금액을 감안하여 응찰에 참여해야 위의 A씨의 사례에서 보듯 체납관리비를 떠안고, 소송에 따른 시간 및 각종 비용 등이 발생하는 피해를 보지 않을 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수