부동산

상담을 하다보면 채권자에게 우선매수권이 있는지를 문의하시는 분들이 많습니다. 채권자에게는 우선매수권이 있을까요? 다음 사례를 통해 알아보겠습니다

말소기준권리가 되는 권리는 한국주택금융공사 근저당권이고 경매를 신청한 채권자는 2순위인 우리비지니스앤대부입니다. 법원임차조사에 조사된 임차내역이 없으므로 임차인이 없이 소유자가 점유중인 물건으로 보입니다.

대법원 공고란에 경매신청권자인 우리비지니스앤대부가 2019.12.6. 매수신청한 내역이 기재되어 있습니다. 2019.12.6. 은 낙찰되기 전 날짜인데 채권자가 미리 매수청구를 했습니다. 1순위 채권금액이 채권최고액 184,800,000원이고 이때 최저경매가격은 152,600,000원 이었습니다. 통상 이런 경우 법원에서 먼저 민사집행법 102조 무잉여 조항에 의거 2순위 채권자에게 채권자 매수통지서를 보내는데(1순위 채권금액보다 최저경매가가 낮은 경우) 이 사건의 경우는 채권자가 먼저 대응을 한 케이스입니다. 1순위 채권자의 배당금액을 넘기는 금액으로 입찰하는 사람이 없다면 경매는 취소가 될 수가 있기 때문입니다.

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. ③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

2순위 채권자가 매수청구한 금액 188,000,000원은 1순위 채권금액을 변제하고 2순위 채권자에게도 배당금액이 올수 있는 금액으로 민사집행법 102조 남을 가망이 없는 경우의 경매취소 사유에 해당되지 않는 금액이 되겠습니다. 신청채권자 입장에서는 혹시 아무도 입찰하지 않는다면 저렴하게 낙찰받을수도 있기에 선제적으로 매수청구를 한 것으로 보입니다.

채권자매수청구는 위와같은 경우에 하게 되는데 이 사례와 같이 채권자가 미리 제시한 매수청구금액보다 높은 금액으로 입찰하는 사람이 있다면 그 입찰자가 낙찰받게 되므로 채권자 매수청구에는 우선매수권이 없습니다. 그러나, 대부분의 경우 후순위 채권자가 경매를 신청하여 채권자 매수청구를 하는 경우 일반 시세정도이거나 높게 매수청구하는 경우도 있어 그 때에는 입찰하는 사람이 없게 됩니다. 이런 경우에 채권자에게 우선매수권이 있나 보다 하고 오해하시는 분들이 있는데 그렇지 않습니다. 결국 채권자가 높은 금액에 낙찰받는 경우가 생기게 되는데 채권자 입장에서는 채무자가 자력이 없어 경매사건 후에는 미변제 금액이 있더라도 더 이상 돈을 받기 어려우므로 약간 높게 낙찰을 받더라도 부동산 가격이 상승할 수 있으므로 채권자매수청구를 해서 낙찰을 받는다고 보시면 되겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표