부동산

수도권에는 정비사업(재개발, 재건축 등)으로 신축아파트가 공급되는 경우가 많습니다. 이러한 신축아파트가 종종 경매에 나와 인기가 있는데 시공사 또는 조합으로부터 유치권 신고가 된 물건들이 대부분입니다.

부천 약대동에 있는 부천아이파크 아파트인데 도시환경정비사업으로 신축된 아파트입니다

지난번 매각기일에 3명의 응찰자가 있었고 낙찰자는 잔금을 미납하여 재경매 되는 사건입니다. 낙찰자는 왜 잔금을 미지급했을까요?

법원기록을 보면 현관문에 현대산업개발에서 유치권행사를 하고 있는 것을 알수 있습니다. 시공사가 유치권을 행사하는 것이므로 유치권성립여부에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건으로 보입니다. 진성 유치권일 가능성이 높기 때문입니다.

낙찰가 456,000,000원으로 배당계산을 해보면 경매비용 공제 후 1순위 부천시청(당해세) 2순위 국민은행 278,400,000원 3순위 오정농협 69,600,000원 이렇게 배당이 된 후 가압류권자에게 배당이 돌아가게 됩니다. 남은금액은 약 1억원정도 남게 되는데 이 마저도 경매개시 이후에 가압류 된 국민은행과 안분배당을 하게 됩니다. 결국 유치권자의 금액을 낙찰가 외에 추가로 물어줘야 하게 되므로 잔금을 미납하게 된 것으로 보입니다.

참고로 경매개시이후에 등기된 가압류가 근저당권은 등기가 되었다 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 배당에 참가할수 있는데 국민은행 가압류는 배당요구 종기일 마지막날에 배당요구를 하여 배당절차에 참가할수 있습니다.

또한, 이러한 물건들은 시공사가 직접 유치권을 행사하기도 하지만 조합에서 하는 경우도 있는데요. 조합이 유치권을 신고하는 경우에도 인정이 되므로 권리분석시 잘 알고 있어야 하겠습니다.

▶ 서울중앙지법 2009가합49365



【판시사항】

[1] 주택개량재개발조합은 조합원에 대하여 갖는 재개발사업의 시행으로 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권 등을 상환받을 때까지 아파트를 유치할 권리를 갖는다고 한 사례

[2] 유치권 행사중인 아파트를 강제경매절차에서 취득한 자가 아파트 소유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하여 아파트를 인도받아 점유하고 있는 경우, 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하지 않고 유치권 상실에 대한 손해배상으로 미변제 피보전채권액 상당을 구하는 것은 허용되지 않는다고 한 사례



▶ 상기 사건 대법원판결 2010다2459

2. 상고이유 제1, 2점에 대하여



가. 민법 제204조 제1항이 규정하는 점유물반환청구는 원고가 목적물을 점유하였다가 피고에 의하여 이를 침탈당하였다는 사실을 주장·증명하면 족하고, 그 목적물에 대한 점유가 본권(본권)에 기한 것이라는 점은 주장·증명할 필요가 없다.



나. 원심판결 이유에 의하면, 원고가 이 사건 주위적 청구로서 피고들에 의하여 이 사건 아파트의 점유를 침탈당하였음을 주장하며 그 점유의 회복을 구함에 대하여, 원심은 제1심판결 이유를 인용하여 원고가 이 사건 아파트의 유치권을 취득하였고, 그 유치권의 피담보채권액이 438,808,049원이라는 사실을 인정하는 한편 원고가 이 사건 아파트를 점유하여 오던 중 피고들이 그 점유를 침탈한 사실을 인정한 다음, 피고들은 민법 제204조 제1항에 따라 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단하고, 원심판결 주문에서 그 인도를 명하였다.



다. 앞에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 원고의 이 사건 주위적 청구를 인용하여 피고들에게 이 사건 아파트의 인도를 명한 것은 정당하고, 원고의 이 사건 아파트에 대한 유치권 취득 여부, 그 유치권의 피담보채권의 범위, 원고의 경매신청에 의한 유치권의 포기 내지 소멸 여부 등은 이 사건 주위적 청구의 당부와는 아무런 관련이 없는 사항들이므로, 원심이 위 사항들에 대하여 판단을 누락하거나 그 판단에 일부 잘못이 있다 하더라도 이는 판결 결과에 아무런 영향을 미칠 수 없다. 따라서 이 부분 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 아니한다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표