부동산

소송절차의 끝은 결국 강제집행이다. 패소한 상대방이 스스로 이행을 하면 상관이 없지만, 그렇지 않다면 결국 승소한 측이 집행절차에 들어가야 한다. 하지만, 이 강제집행절차는 만만치 않은 경우가 많다.

필자의 경험상 가장 난감한 경우 중의 하나가 채무자가 부동산 공유지분만을 가지고 있는 경우이다. 공유지분에 압류, 경매를 진행하면 되지 않냐고? 물론 부동산 공유지분에도 강제집행이 가능하다. 하지만 대부분 부동산 지분은 경매절차에 의해서 처분하기가 쉽지 않다. 해당 부동산의 지분을 취득하는 것만으로 특별한 이익이 발생할 수 있는 경우가 아니라면, 경매에 응찰하려고 하는 사람들은 매각대상물로 나온 부동산 지분 따위는 거들떠보지도 않는다. 또한, 매각되더라도 매각대금이 만족스럽지 않은 경우가 일반적이다.

이런 경우 채권자 입장에서는 굉장히 난감하다. 그래서 공유지분의 가치를 그대로 보전받을 수 있는 여러 가지 방법을 찾아보게 된다. 가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것이, 채무자의 공유물분할 청구권을 채권자가 대신 행사하는 방법이다. 채권자가 채무자의 권리를 대신 행사하는 것을 채권자대위권이라고 하는데, 만약 이 방법이 가능하다면 채권자는 채무자가 지분을 가지고 있는 부동산 전체를 경매할 수 있게 된다. 왜냐하면, 판례는 공유물분할의 한 방법으로서 공유물 전체를 일괄하여 경매한 후에 지분에 따라서 경매대금을 배당받는 방법도 인정하고 있기 때문이다.

따라서 공유물분할청구권을 채권자가 대위해서 행사할 수 있다면, 채권자는 최종적으로 해당 부동산 전체를 경매하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있게 된다. 이것이 채권자 입장에서는 당연히 유리하다. 공유부동산 전체를 일괄하여 매각하면 공유지분만을 매각할 때보다 매각도 잘되고, 매각대금도 높아질 가능성이 커지기 때문에 채권자가 변제받을 가능성과 변제금액도 높아지기 때문이다.

그런데 애초에 이러한 접근방법이 가능한 것은 우리 법원이 공유분 분할청구권을 채권자이 대위 행사가 가능한 권리로 보고 있기 때문이다. 다만 채권자대위권이라는 것은 채무자라는 다른 사람의 권리를 대신 행사하는 것이기 때문에 채무자의 자율적인 의사결정권이 침해되는 문제가 있다. 따라서 채권자대위권이 대상이 될 수 있는 권리라고 하더라도 그 행사 자체는 채권자의 재산을 보전하기 위해서 필요한 경우에만 한정된다.

그리고 공유물분할권에 대해서 그동안 대법원은 채권자대위권을 행사할 수 있는 보전의 필요성을 엄격하게 보아왔다. 그런데 최근 대법원에서 보전의 필요성을 더욱더 엄격하게 보기로 한 중요한 판례변경 있어서 이를 소개한다.

민사집행법 제102조 제1항은 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 최종적으로 법원이 경매절차를 취소해야 한다는 내용을 규정하고 있다. 쉽게 말하면 채권자가 채무자의 재산에 경매를 신청했을 때, 경매가 완결되더라도 채권자가 가져갈 돈이 없는 경우에는 경매를 진행하지 않는다는 이야기이다.

문제는 이렇게 채무자가 공유지분을 가지고 있는 부동산에 이미 선순위 근저당이 많이 설정되어, 경매하더라도 채권자에게 배당될 금액이 없는 경우에 생긴다. 이 경우에는 채권자는 공유지분 자체를 경매하는 것이 불가능해지기 때문이다. 하지만 만약 공유물 전부에 대해서 경매가 가능하다면 매각대금은 올라갈 것이고 경매가 진행될 가능성도 커진다.

그래서 종전 대법원 판례는 위와 같이 선순위 근저당권이 있는 등으로 공유지분만의 강제경매가 불가능한 경우에는 보전의 필요성을 인정하여 채권자의 공유물 분할청구권 대위 행사를 허용하였다.

하지만, 최근 선고된 대법원 전원합의체 판결은 이러한 경우에도 보전의 필요성을 인정할 수 없다고 종전의 견해를 변경했다. 대법원은 “채권자가 금전채권을 보전하기 위해 채무자를 대위해 부동산에 관한 공유물분할청구권을 행사하는 것은 채권의 현실적 이행을 적절하게 확보하기 위해 필요하다고 보기 어렵고, 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되므로 보전의 필요성을 인정할 수 없다.”고 판결했다.

결국, 이러한 판례의 변경으로 인하여 금전 채권자의 경우 채권회수방법으로 공유물분할청구권을 대위행사하는 방법은 현실적으로 행사하기가 어렵게 된 것이다.

따라서 이제 이러한 경우에는 좀 더 냉정한 접근방법이 필요하다. 필자의 의견으로는 직접 공유자가 되어 공유물분할청구권을 행사하는 방법을 고려해야 할 필요가 있다.

채무자와 협의를 통하여 일부를 대물변제받는 것으로 공유지분을 이전받거나, 아니면 공유지분의 경매청구 후에 직접 매수인이 되어 공유지분을 취득하는 방법이 그것이다. 이렇게 되면 채권자 자신이 공유자가 되므로 공유물분할청구를 얼마든지 신청할 수 있다. 다만 이 경우 취득세 등의 추가 부담이 있으므로 경제적 이득 여부를 사전에 철저히 검토하여야 할 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사