부동산

공유물분할과 형식적 경매란?

서울시 강남구 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동이 다음 <그림>과 같이 지난 2021년 3월 3일 매각기일에 서울중앙지방법원 경매4계에서 매각되었다. 그 결과, 1개 동은 최저경매가 80,789,327,600원이었으나 105,410,000,000원에 매각되었고, 다른 1개 동은 최저경매가 105,577,000,000원이었으나 138,999,900,000원에 매각되었다. 과연 어떻게 된 것일까?

비밀은 바로 공유물분할을 위한 형식적 경매에 있다. 바로 위의 <그림>을 자세히 보면 사건명에 ‘공유물분할을 위한 경매’라고 표시되어 있다. 그런데, 어째서 공유물분할이고, 왜 경매일까?

아래 등기사항증명서를 살펴보면, 논현동에 위치한 업무용빌딩 2개 동 모두 소유자가 2명임을 알 수 있다. 2명이 각각의 빌딩을 지분에 의해 공동으로 소유하고 있다. 그러다가 어떠한 사정에 의해 현금이 필요했으리라.

그렇다면 이 건물들을 일반 부동산시장에서 정상적으로 매각했을 수도 있는데 왜 경매처분하려고 하였을까? 아마도 공동소유자간 협의가 잘 안되었기 때문에 부득이하게 경매시장에 의지했으리라. 그래서, 공유자인 김○○씨가 법원에 공유물분할청구소송을 하고 승소판결을 통해 경매를 신청하였을 것이다. 이것은 등기사항증명서를 통해 김○○씨가 공유자이면서 동시에 경매를 신청한 채권자임을 곧바로 알 수 있다. 즉, 경매형식을 빌어서 김○○씨가 본인의 지분을 현금으로 회수하려고 한 것이다. 이것이 바로 형식적 경매이다.

이처럼, 공유물분할을 위한 형식적 경매는 공유물을 그 가치에 의해 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매이다. 민법 269조 2항, 278조, 1013조 2항에 의한 경매가 여기에 해당된다. 민사집행법 274조에서 “유치권에 의한 경매와 민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다”고 되어 있는데, 이것이 넓은 의미의 형식적 경매이다. 여기서 “민법⋅상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매”만을 보면, 좁은 의미의 형식적 경매에 해당된다.

공유물분할을 위한 형식적 경매인 경우에는 공유자 우선매수신고를 할 수 없다. 법적인 차원에서 공유물분할을 위한 형식적 경매를 파고든다면 난해할 것이기 때문에, 자세한 설명은 이 정도로 마치고자 한다. 일반인이 부동산경매에 참여하고자 할 때, 앞에서 사례로 든 것처럼 공유물분할을 위한 형식적 경매사건도 종종 나타날 수 있음을 알아두는 것이 좋을 것 같다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈