조덕훈
부동산경매와 공매의 비교
부동산경공매는 부동산경매와 공매를 동시에 일컫는 말이다. 부동산경매와 공매 모두 일반인들에게는 좋은 재테크 수단이 될 수 있음은 부인할 수 없는 사실이다. 그렇다면, 부동산경매와 공매는 무엇이고, 어떻게 다를까? 양자를 비교함으로써 이러한 질문에 간단하게 답하고자 한다.
먼저, 개념부터 비교해보자. 부동산경매는 ‘민사집행법’에 의해 법원이 채권자나 담보권자로부터 경매신청을 받아 부동산을 압류하여 강제로 매각하는 제도이다. 공매는 ‘국세징수법’과 ‘지방세징수법’에 의해 한국자산관리공사(KAMCO) 등이 체납된 세금이나 공과금 등의 회수를 위하여 압류한 부동산등의 재산을 공개 매각하여 현금화(환가처분)하는 제도이다.
다음으로, 법원이 진행하는 부동산경매와 한국자산관리공사가 진행하는 공매의 종류, 매각방법, 입찰방식, 입찰보증금, 유찰시 입찰주기와 가격인하율, 대금납부방법과 기한, 농지취득자격증명, 명도책임, 토지거래허가, 권리분석, 사전점유사용 등에 대해 비교해보자. 주요 항목별 차이점은 다음 <표>와 같다.
마지막으로, 부동산경매와 공매의 주요 장단점을 비교해보자. 부동산경매의 장점에는 저렴한 가격으로 매수가능하다는 점, 경매물건이 많아 선택의 폭이 넓다는 점, 부동산경기에 상대적으로 중립적이라는 점, 고수익을 위한 재테크 수단이라는 점 등이 있다. 반면, 경매의 단점에는 권리분석이 까다롭고 분쟁의 소지가 많다는 점, 항고 등의 변수가 많아 대금납부일 예측이 곤란하다는 점, 낙찰자(매수인)가 명도책임을 진다는 점 등이 있다.
공매의 장점에는 비교적 안전하게 매수가 가능하다는 점, 비업무용 부동산의 경우에 대금납부조건이 유리하고 한국자산관리공사가 명도책임을 진다는 점 등이 있다. 반면, 공매의 단점에는 시가보다 저렴하나 부동산경매보다 다소 비쌀 수도 있다는 점, 압류부동산의 경우에 낙찰자(매수인)가 명도책임을 진다는 점, 부동산경매에 비해 물량이 적어 선택의 폭이 적다는 점 등이 있다.
이와 같이, 간략하게 부동산경매와 공매에 대해 비교해보았다. 언뜻 보면 양자가 서로 비슷해 보이나 다른 점도 상당히 많기 때문에, 양자의 특성을 잘 이해하여 합리적으로 투자할 필요가 있겠다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
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