부동산

격세지감, 요즘 경매시장에 딱 맞는 말이다. 일반매매시장에 발맞추듯 경매시장도 침체를 벗어나지 못하고 있다. 경매물건 증가세가 역력하고 낙찰가율이나 입찰경쟁률이 하락세를 면치 못하고 있다.

경기침체, 금리상승 및 대출규제를 비롯한 각종 규제 여파로 투자자들이 선뜻 투자에 나서지 못하고 있기 때문이다. 이럴 때 경매에 관심있는 투자자나 실수요자는 어떻게 해야할까? 최근의 녹록치 않은 시장상황에 현명하게 대처할 몇 가지 방안을 얘기해보고자 한다.

첫째, 지금은 한템포 쉬어가야 할 때이다. 부동산시장이 침체기에는 가격이 하락하고 있기 때문에 경매물건의 감정평가액이 현시세 대비 상당히 높은 수준에 있을 시점이다. 경매신청으로 감정평가된 경매물건이 경매시장에 등장하는 것은 최소한 4-6개월 이후라는 점에서 비롯된 현상이다.

예컨대, 부동산 침체기에 서울 소재 어떤 경매물건의 감정평가액은 10억원인데 매각(입찰)시점의 시세가 7억원으로 떨어져 있는 경우 1회 유찰되어야 최저경매가가 8억원이고 2회 유찰되어야 6억4천만원이다. 따라서 최소한 2회 이상 유찰되기를 기다렸다가 입찰에 들어가야 할 시점이 요즈음이다.

둘째, 금리폭등과 실물경기침체로 인한 경매물건 증가세가 본격화 되는 시기가 올해 하반기 이후라는 점을 염두에 둘 일이다. 경매물건이 증가하면 입찰자의 투자물건에 대한 관심이 분산되고 낙찰가율을 비롯하여 입찰경쟁률이 하락하니 최적의 투자여건이 조성되는 셈이다. 그 때를 위해 종잣돈을 준비하고, 어떤 물건이 경매에 나오는지 수시로 체크해보고 경매공부에도 만전을 기하는 등 준비하는 자만이 다시 찾아올 기회를 잘 활용할 수 있을 것이다.

셋째, 현 정부의 부동산정책 방향을 잘 이해하는 것도 투자흐름을 이해하는 중요한 잣대가 된다. 현정부의 부동산정책 패러다임은 규제보다는 완화, 시장안정보다는 활성화에 초점을 두고 있다. 강남, 서초, 송파, 용산 등 4곳을 제외한 규제지역을 전면적으로 해제하고, 부분적으로 대출규제를 완화하고 등록임대사업제를 정상화하고, 분양가상한제를 개선하고, 재개발·개건축을 정상화 하기 위한 일련의 규제완화 등이 그것이다.

다만 규제완화방안을 발표는 했으나 관련 법 개정이 미뤄져 아직 시행되지 않는 것도 있고, 또한 정부 역시 섣부른 규제 완화가 자칫 시장을 지나치게 과열시키지는 않을까 우려돼 조금은 소극적으로 대처하고 있어 아직은 시장에 반영되는 영향력이 그리 크지는 않다. 다만 이러한 일련의 규제완화에 대한 효과는 그간의 과거 정책에 대한 패턴으로 보아 지금 당장보다는 현 정부 말이나 다음 정부 초에 나타날 것임이 자명하다. 침체됐던 시장이 회복될 시점이 앞으로 2-3년 이후라는 점을 염두에 두고 투자계획을 세우면 된다는 것이다.

넷째, 이제 주거용 부동산보다는 임대수익용 부동산에 관심을 두어야 할 때라는 점이다. 주거용 부동산의 경우 아직은 규제가 첩첩이 쌓여있고, 정권이 교체될 때마다 정책 방향으로 인해 혼란스러운 상황이 반복되지만 상가, 아파트형공장, 오피스텔 등 임대수익형 부동산은 그렇지 않다는 이점이 있다.

또한 낙찰가율이 주거용 부동산에 비해 10-20% 정도가 낮고, 경쟁률도 낮을 뿐만 아니라 대출규제로부터도 비교적 자유롭다는 이점이 있다. 또한 취득 후 용도변경이나 증·개축, 리모델링 및 신축을 통해 자산가치를 상승시킬 수 있는 여력이 다분하다.

임대수익형 부동산은 지난 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 관심이 증폭됐다가 최근 수년간 이어져온 주거용 부동산의 활황에 따라 잠시 관심에서 멀어졌으나 최근 주택시장 침체로 인해 다시금 인기부활 조심을 보이고 있다.

특히 부동산정책에 좌우되는 정도가 덜하고 요즘과 같은 고금리 시대에 안정적인 임대수익 발생으로 금융비용이나 관리비용을 충당하고도 이윤이 발생한다는 장점이 있는 상품이니만큼 금리인상기 불황에 최상의 대안이 될 수 있다는 점에서 관심을 둘만하다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)


경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
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