부동산

안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 건축 관련 추가 공사대금 청구가 가능한지에 관한 재미있는 판결이 있어 소개해보고자 합니다. 건축 공사는 짧게는 수개월, 길게는 수년이 걸리는 경우도 많은데요. 그렇게 오랜 기간동안 공사를 진행하다보니 공사 간 변경사항이 발생할 수도 있고, 여러 가지 인건비, 자재비 등의 변동 등의 불측의 변수들이 있을 수 있습니다. 총 공사대금을 정해놓은 건축 공사 계약을 체결한 후 공사 간 약정된 공사대금을 초과하는 공사비용이 발생하였을 때 수급자(공사업체)는 도급자(건축주)에게 그 초과분 상당의 금액을 청구할 수 있을까요?

관련법령은 다음과 같습니다.

민법 제664조(도급의 의의)
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

위 사안에 관하여 법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

총 공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우 도급인은 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없고, 다만 수급인이 본계약내용에 없는 추가공사를 하였다면 그에 대한 추가공사비를 지급할 여지가 있을 뿐이다.

이 사건에 관하여 보건대, 원심도 적법하게 인정한 바와 같이, 원·피고는 이 사건 공사에 관하여 공사대금을 19억 8,000만 원으로 하는 도급계약을 체결한 것이므로, 원고가 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 하여도 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 계약상의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없고, 다만 원고가 실제로 추가공사를 하였다면 그에 대한 추가공사비를 지급할 의무가 있다고 인정할 여지가 있을 뿐이며, 한편 이 사건 공사계약서의 일부인 건설공사 도급계약조건에 의하면, 피고는 원고에게 서면으로 공사내용의 변경, 추가를 요구할 수 있고, 이 경우 계약금액의 증감이 필요하다고 인정될 때에는 원고와 협의하여 결정하도록 규정하고 있으므로, 이 사건에 있어 공사내용의 변경, 추가로 인한 추가공사비의 지급을 위해서는 준공된 공사의 내용에 당초 계약에 없던 추가적인 공사가 있었고, 그에 관해 원·피고 사이의 합의가 있었음이 전제되어야 할 것이다. (중략) 위 증거들로는 추가공사사실 및 추가공사비 지급합의의 사실을 인정할 수 없다고 할 것이다.

한편, 또 다른 대법원 판례에서도,

나아가 어떠한 공사 부분이 원래의 계약 내용에 포함된 공사인지 아니면 추가공사인지에 관하여 다툼이 있는 경우에는, 공사도급계약의 목적, 수급인이 추가·변경공사를 하게 된 경위, 도급인의 지시나 묵시적 합의 여부, 약정 도급계약의 내용과 추가·변경공사의 내용, 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합적으로 검토하여 판단하여야 한다고 판시하고 있어,

총 공사대금이 정해진 공사도급 계약에서 추가 공사대금을 받기 위해서는 ① 양 당사자 사이의 추가 공사 진행 및 그에 따른 공사대금 증액에 대한 명시적인 합의, ② 기존 공사 계약서 및 견적서에 존재하지 않은 새로운 공사 내용 등 까다로운 요건들이 충족되어야 함을 설시하고 있습니다. 결국 공사업체로서는 공사 진행 간 추가 공사가 진행되어야 할 부분이 발생할 경우, 이를 건축주에게 사전 고지한 후 별도의 변경 계약서 혹은 추가 계약서를 작성하는 것이 분쟁 발생의 소지를 줄이는데 필요할 것으로 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사