부동산

• 2017.01.10

하나는 알고 둘은 모르면 안 된다. 중복사건과 잉여주의원칙의 관계

‘식자우환(識字憂患)’이라는 말이 있다. 알기는 알아도 똑바로 잘 알고 있지 못하기 때문에 그 지식(知識)이 오히려 걱정거리가 되는 상황을 뜻하는 것으로, 어쭙잖게 아는 것이 독이 되기도 한다는 의미다. 경매에서도 잉여 원칙과 중복경매 중 하나만 알고 있다면, 식자우환(識字憂患)의 상황이 나타난다.

잉여주의원칙이란 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액(잉여)이 있어야만 경매를 속행하며, 그렇지 않은 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말한다. 즉, 경매 신청자가 배당액(잉여)이 전혀 없는 무(無)잉여 상태가 된다면 경매가 취소된다는 것이다. 따라서 경매신청자의 예상 배당액을 살펴보면 경매가 취소될 가능성이 있는지 알 수 있다. 하지만, 경매물건에 ‘중복사건(이중경매)’이 결정된 경우라면 상황이 달라질 가능성이 있다.

중복사건이란 동일한 부동산을 대상으로 다수의 채권자가 경매신청을 하는 경우이다. 즉, 이미 개시결정이 된 경매사건(선행사건)이 있음에도 불구하고 다른 채권자의 신청에 의해 또 다른 사건번호(후행사건)가 부여되면 이를 중복사건이라고 칭한다. 이렇게 중복경매를 신청하는 이유는 선행사건의 청구액이 소액이어서 ‘취하’의 가능성이 크거나 무잉여로 인해 경매가 ‘취소’될 가능성이 높을 경우 이를 방지하고 빠른 경매진행을 통해 조기에 채권회수를 하기 위함이다.

중복경매신청은 매각대금 납부 시까지 신청할 수 있는데, 선행경매와 후행경매 신청자 중 등기권리가 우선순위인 채권자를 기준으로 잉여를 판단한다. 즉, 후순위 채권을 가진 선행경매 신청자가 실제 배당에서 무잉여가 예상되더라도 선순위 채권을 가진 후행경매 신청자가 배당을 받을 수 있다면 매각절차가 계속 진행된다.

아래의 사례를 살펴보며 중복사건과 잉여주의원칙의 관계에 대해 알아보자.

이 물건은 복수의 채권자가 경매를 신청한 중복사건으로 감정가 350,000,000원의 물건으로 4명의 입찰자가 있었으며, 최종 357,520,000원으로 낙찰되었다.

이 물건의 경매 신청은 강제경매, 임의경매로 2건이다. 선행경매인 ‘신한카드’와 후행경매인 ‘서서울신협’의 경매신청으로, 등기상 배당을 받을 권리는 후행경매인 서서울신협이 신한카드보다 우선한다.

후행경매 신청자의 등기상 권리가 선행경매 신청자의 권리보다 우선하는 상황에서 잉여주의원칙의 기준 설정은 등기상 권리가 우선하는 채권자를 기준으로 판단한다. 이는 대법원의 판례에도 잘 나타나 있다.

강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권 자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조가 규정한 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다 (대법원 2012. 12. 21. 자 2012마379 결정)

따라서 등기상 권리가 우선하는 서서울신협을 기준으로 잉여원칙을 판단해 최종 배당에서 선행경매 신청자인 신한카드는 배당을 전혀 받지 못했지만, 후행경매 신청자인 서서울신협이 배당을 받았기 때문에 무잉여 처리가 되지 않고 최종 허가가 난 것이다. 만약 이 사건처럼 최종 허가가 나지 않고 선행경매가 취소, 취하, 정지가 된다면 후행경매가 진행되기 때문에 잉여주의 원칙의 기준은 후행경매 신청자인 서서울신협이 된다.

중복사건에서 잉여의 기준이 경매 신청자 중 선순위 채권자가 된다는 것을 알면 경매 취소 가능성을 파악하기가 쉬워진다. 이와 비슷한 사례에 대해서 분석을 해보고, 궁금한 점은 태인의 무료상담을 이용해 공부하다 보면, 지식이 ‘독’이 되는 상황보다 ‘득’이 되는 경매 고수의 단계에 이를 수 있을 것이다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9918)