부동산

안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 잘 아시다시피 유치권의 피보전채권은 해당 물건에 관하여 생긴 채권이어야 합니다(견련성). 건물 신축 공사대금 채권(토목공사 채권)을 피보전채권으로 하여 건물뿐만 아니라 토지에도 유치권 행사를 할 수 있는지에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

1. 토지 소유자 A는 시공사 B와 건물 신축 공사 및 토목 공사에 관한 공사 도급 계약을 체결하였습니다.


2. 시공사 B는 약정에 따라 위 공사를 완료하였음에도 토지 소유자 A로부터 공사대금을 받지 못 하였습니다.

3. 이에 B는 신축 건물 및 토지에 관하여 유치권을 행사하였습니다.

관련법령은 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.


② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.


③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

판례는 건물 신축 공사대금 채권(토목공사 채권)을 피보전채권으로 하여 건물뿐만 아니라 토지에도 유치권 행사를 할 수 있는지에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.

원심은 민법 제320조 소정의 유치권이 성립하려면 피담보채권이 점유 중인 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강의 일환으로 설치된 것이므로, 그에 관한 B의 공사대금 채권은 신축하려던 건물에 관련하여 생긴 것일 뿐, 토지에 관하여 생긴 것으로 볼 수 없어, 토지에 대한 유치권이 성립되지 않는다고 판단하였다. 그러나 이 사건 공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천 등으로 잡다하게 구성된 토지를 대지화하여 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고, 위 공사의 전제로 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다. (중략) 이러한 경우에는 토목공사를 각‘토지’에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로서 각 토지와 견련성, 유치권의 성립이 인정될 수 있다.”

위 대법원 판결은 그간 토목공사를 비록 토지를 대상으로 하는 공사이긴 하나 건물 신축을 위한 공사로써 건물 공사의 일부분이라고 봐왔던 기존의 입장에서 진일보한 판결이라 사료됩니다. 그동안 법원은 통상적으로 건물신축공사의 터파기, 흙막이 등 공사에 관하여는 토지와의 견련성을 부인하여 건물 신축 공사대금 채권(토목공사 채권)을 피보전채권으로 하여 건물뿐만 아니라 토지에도 유치권을 행사할 수 없다는 태도를 견지하여 왔습니다.

그러나 위 판례로 인하여 토목 공사라 하더라도 무조건 건물의 기초보강의 측면으로 건물 공사의 일부로 일률적으로 볼 것이 아니라 구체적 사안에 따라서는‘지목의 각기 다른 토지의 대지화 및 형질변경’등 토지에 관한 공사로 인정될 여지를 남겨 두었다는 측면에서 큰 의의가 있다 할 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사